収益不動産を買ってみた

こんにちはポムリです。なんとこの前、市内にある小さなビルを購入しました。本業以外の収入源がどうしても欲しく、なおかつ時間がかからないものは何かと考えた末、不動産投資だと思いました。今回は僕が不動産の購入までの道のりをお伝えします。

不動産投資とは

不動産投資と一言で言っても、２パターンに別れます。

不動産の売買：家やビルなどを安く買ってからリフォームなどして付加価値を付けて高く売り、その売買差益を得るやり方。

不動産からの家賃収入：入居者から家賃収入を得て行く投資。今回はこちらの賃貸業をはじめました。

不動産投資のメリット

不動産投資のメリットは何と言っても銀行から融資できることです。不動産自体が担保となりお金を借りて投資できます。株やFXに投資したいからといって銀行にお金を借りることはできません。この点が他の投資とは少し違います。しかも毎月安定して家賃収入が入ってきます。自営業の僕にとって安定した収入があることは心のゆとりにもなります。

不動産投資のリスク

収益不動産のリスクは何と言っても入居率です。部屋がいくら綺麗でも郊外にあったり、不人気なエリアだと入居率は低くなります。しかも家賃も同時に下がってしまうので利益が若干低くても利便が良く入居が見込める場所がいいです。あとはリフォームして近隣の物件と差別化をしていくことで空室リスクをカバーしていきます。他にも地震など自然災害もありますが、予測がつかないため保険でカバーします。

まずは物件探しから

物件探しと言っても、いつも探しているわけではありませんでした。本業もあるのでたまにインターネットで楽待やアットホーム、また地元の不動産のホームページをみながら良いのがないかなと検索していました。そしたら今回知り合いから不動産を買わないかと提案がありました。物件も市内にあり場所もそこそこ、満室ではなかったもののリフォームすれば問題ない程度でした。その物件を購入することを決意し、物件価格は1700万円の三階建、躯体はRC造の築38年の物件でした。入居状況は4部屋中2部屋空きな状況で、１部屋リフォームすれば良い状況でした。予定の収益も年間満室で220万円あり、表面利回りは約13パーセント以上あったので問題ないと判断しました。

表面利回り＝（年間家賃収入÷物件価格）×100で算出できます。目標は12%以上。僕は家賃収入の約40%を返済に回すという考えでいきました。

銀行からの融資

さてさて、ここからが一番大変なところ！1700万円なんてもちろんキャッシュで持っているわけでもないのでいざ銀行へ！しかし・・・やっぱり断られました。頭金もなく経験もない自分が、というよりも収入が低い僕にはダメみたいです。あれこれ不動産投資本で教わった通りに収支計画なども作って提出しましたが、やはりダメ。数字的に問題ないけど年収が不味いみたいです。

諦め欠けてた時、不動産屋から「現オーナー様が値下げしても良い」という何ともラッキーな電話がありました。不動産屋の担当者に融資が降りない現状を話すと、値下げ交渉と、銀行も紹介できるところに一緒に行ってくれるという頼もしいことを言われ勇気が湧いてきました。（ほとんど他力でしたけど）

値下げ交渉の結果はなんと100万引いて1600万になりました。問題は銀行の融資です。なんと不動産の営業マンと言って詳しく営業マンが僕の代わりに話してくれたらなんとかオッケーをもらいました！融資完了です。今回は頭金を少し入れる形になりましたが、僕の親が定期預金を物件分の額をしてくれてたというのと物件の評価額が販売値よりも大分高く銀行が融資しやすかったみたいです。もうもはや僕の能力は全く関係ないラッキーなパターンでした。

いざ不動産売買契約！

融資が決まってからいざ不動産の売買契約です。場所は銀行の応接室！なんとも綺麗な応接室に案内され緊張しました。こんなテレビで見るような部屋が銀行にはあるんだと感心！そこには銀行の担当者と現オーナー、そして司法書士の先生に担当の不動産営業マンと僕で売買契約をしました。

もう印鑑押すところ多い！！と思いながら書類に印鑑を押して行きます。売買契約って大変だ！と思いながら言われるがままに印鑑を押していきました。売買契約は現オーナーの通帳へお金が支払われるのですが、まず僕の口座にお金が振り込まれて、そしてそのまま送金する形でした。そしてその場で司法書士の代金、不動産仲介料も振込みしてなんだかお金って紙の上で数字を買いているだけで不思議な感じがしました。お金ってなんなんだ？変な気持ちです。

不動産のオーナーになりました

ようやく売買契約が終わると、次は物件の保険に加入します。これは仲介してくれた不動産会社が保険の代理店もしてるとのことなので、そのままお願いしました。とりあえず火災保険のみです♫

これまでの売買手数料は100万近くしちゃいました。仲介手数料、抵当権の設定費用、司法書士の費用、固定資産税の日割り費用と物件以外にかかるお金が多いこと！物件代の役７％がプラスでかかります。

リフォームをする！

購入した物件の隣の家が火事になったみたいで、しかし幸運なことに外壁は特に目立つ損傷はなかったと思いますが、塗装が一部高温で痛んでいたため念のため保険で綺麗に外壁塗装をしてもらいました。保険って入っておくべきですね！幸運なことに外壁が綺麗になっちゃいました♫

2部屋空いていた部屋も一部屋は以前サブリースをしていたみたいで、なんとリフォーム済みでした。しかも入居者様もすぐ決まり、一部屋はなんとかクリアです。あとのもう一部屋はだいぶ汚れが目立っていたので、リフォームすることにしました。

リフォーム業者へ依頼する。これも不動産会社が提携しているリフォーム業者が何社かあって仲介してもらった不動産屋に紹介してもらいました。要望もスムーズに聞いてくれたと思います。ただ予算道理ではやはりいかず、予算100万円のリフォーム代が20万オーバーしました。何事も経験だと思いまぁいいかと思いましたが、工事が予定通りに終わらないというハプニング！不動産の入居決は2月から4月の頭までが繁忙期で次のシーズンは9月になります。物件を購入したのが9月だったので10月には終わらせてギリギリ賃貸需要があるかないかの時だったのですが、リフォームが終わったのがなんと11月中旬！12月は引っ越す人が少なく来年まで持ち越しになってしまいました。ロスタイム発生し、なんと３ヶ月は入居者決めは難しくなります。リフォーム会社も申し訳なさそうにトイレを無料で新しいのを付けてくれました。ガス会社も変えようと思いリフォームの担当者に伝えたら新しいガス会社に電話するつもりが現行のガス会社に電話してしまい、ガス会社から「ガス会社が変えないでくれ、その代わりエアコンを新品二台付けます。」と言われラッキーなことにエアコンなんと二台新品で付きました。しかもダイキンの良さげなものが♪

リフォームも無事に終わり、見違えるほど綺麗になった部屋は二月には入居者様が決まりました。ペットも可にして礼金をいただく形にしましたが大丈夫でした。敷金は返さないといけないお金ですが礼金はそのまま頂けますのでよかったです。これも仲介してくれた不動産から教えてもらいました。管理は自己管理もできますが僕は時間も限られてくるので、家賃収入の５%を支払う形で管理会社に管理してもらっています。

不動産の管理は管理会社に任せる

物件の管理は管理会社に任せたほうが良いと思いました。リフォームした物件のトイレが詰まるといった事件が多発！流れないのです！想像しただけでもやばいですよね！しかも入居者様は女性で、詰まるたびに管理会社がつまりを直しにいっていました。自己管理で僕がいけば多分殴られちゃいますよね。

つまりの原因は分からずパイプを新品に交換！これまたお金がかかりました！不動産の維持管理費は結構バカにならないです。これも自己管理だともうハプニングですね。このために仕事を休んで原因追求するのは無理なので、やはり収益不動産の管理は管理会社に任せておいたほうが無難です。

収益不動産のまとめ

なんだかんだで不動産のオーナー業も始めることが無事できました。不動産購入にあたりある程度の知識は常に持っておくのが良いです。チャンスいつ来るかわかりません。その時に良い判断ができるかは知識なしではできないと思います。今回僕もある程度、不動産に関する本を読んで知識を付けたつもりでいました。それでも分からないことだらけなので、実践に勝るものはないですね。別の記事で僕が読んだ不動産投資のオススメ本も紹介していきます。

これで来月からは家賃収入が定期的に入ってきます！それでも7万円ぐらい収入が増えました♪不労所得なので時間の拘束がありません。これからも少しづつ物件を増やしていくつもりです♪